La fiscalité liée aux locaux commerciaux est un domaine complexe qui nécessite une compréhension approfondie des différentes taxes et obligations fiscales. Les experts-comptables jouent un rôle essentiel dans l'accompagnement des entreprises pour optimiser la gestion fiscale de leurs locaux commerciaux. Cet article explore les principaux aspects fiscaux à considérer pour un local commercial.
Bail commercial (ou bail 3 6 9) : tout ce qu'il faut savoirℹ️Les taxes applicables aux locaux commerciaux
Taxe foncière
La taxe foncière est un impôt local dû par le propriétaire du local commercial. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l'administration fiscale. Il est essentiel de vérifier régulièrement la justesse de cette valeur locative pour éviter toute surévaluation de l'impôt.
Contribution Économique Territoriale (CET)
La Contribution Économique Territoriale (CET) se compose de deux éléments :
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : elle est basée sur la valeur locative du local commercial et est due par les entreprises exploitant le local.
- La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) : elle concerne les entreprises réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 500 000 euros. Son calcul est basé sur la valeur ajoutée produite par l'entreprise.
Les obligations fiscales liées à la location d'un local commercial
TVA et baux commerciaux
Les baux commerciaux sont souvent soumis à la TVA. Le choix d’opter ou non pour l'assujettissement à la TVA dépend de plusieurs facteurs, dont l'activité du locataire et la situation du propriétaire. L'assujettissement à la TVA peut permettre de récupérer la TVA sur les travaux réalisés dans le local, mais il engage également à facturer la TVA sur les loyers.
Impôt sur les sociétés (IS) et déductions fiscales
Les charges liées au local commercial, telles que les loyers, les travaux d'entretien ou encore les frais d'assurance, peuvent être déductibles du résultat imposable au titre de l'Impôt sur les Sociétés (IS). Une expertise comptable permet d'optimiser ces déductions tout en respectant les règles fiscales en vigueur.
Cas d'usage : Optimisation fiscale lors de l'acquisition d'un local commercial
L'acquisition d'un local commercial peut être optimisée fiscalement grâce à des montages financiers spécifiques, comme la création d'une Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure permet, sous certaines conditions, de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, notamment en matière de transmission du patrimoine. Par exemple, une SCI peut opter pour l'Impôt sur le Revenu (IR) ou l'Impôt sur les Sociétés (IS), en fonction des objectifs des associés.
Un expert-comptable saura guider les entrepreneurs dans le choix de la structure la plus adaptée et dans l'établissement des stratégies fiscales pour maximiser les bénéfices tout en réduisant les charges fiscales.